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만일, 지금 살고 있는 지역이나 투자하려고 관심을 두고 지역에 외부 요인 없이 미분양이 증가하고 있다면 매매와 전세 지수가 하락하고 있다고 보면 된다.
경제학이나 통계학에서 나오는 상관관계 지수가 있는데, 미분양과 매매,전세 지수는 비슷한 의미를 갖는다.
1. 미분양 아파트 현황
부동산에서 인허가 수량은 5년 이상의 장기적 측면에서 바라볼 때 보며, 분양을 통한 입주 물량은 약 2년에서 3년 후의 단기적인 측면을 보는 경우 많이 본다.
그런데, 현재 진행중인 상태의 부동산 현황을 보려면 미분양 아파트 현황을 보면 된다.
미분양이 많다는 것은 아파트에 관심이 많은 수요자가 많이 줄었다는 얘기이다. 앞으로 아파트 시장이 안 좋아질꺼라고 생각하는 실 수용자들이 아파트가 분양을 해도 관심을 두지 않으려 하기 때문에 미분양이 발생한다.
결국 수요가 부족해지니 전세가 하락하게 되고, 매매도 점차 하락하게 되는 것이다.
미분양 아파트 현황은 국토교통부 통계누리 사이트에서 지역별로 취합할 수 있다.
위 수도권 그래프를 보면 몇몇 기간에서 유의미한 관계를 확인할 수 있다.
- 2007년 1월 ~ 2013년 9월
- 2007년 1월에서 2008년 금융위기가 일어나기 전까지 부동산이 엄청나게 올랐던 시기이고 흔히들 말하는 부동산 거품이 엄청났던 시기이다.
- 아파트 가격이 올라가니 분양가도 올라가게 되고, 건설사들은 아파트들을 엄청나게 짓기 시작했다. 이 때 금리도 올라가기 시작한다.
- 그리고, 그래프에도 나오지만 2009년까지 미분양이 증가하기 시작한다. 아마도 2008년 금융위기 이후 매매지수는 약간의 상승과 하락이 시작하며, 2013년까지 매매지수는 하락하기 시작한다.
- 그 사이 미분양은 계속 늘어났다. 금리 상승으로 인해 수요가 줄어들고 아마도 이 때 2008년 이전에 분양한 아파트가 꽤 많았을 것이다.
- 2014년 봄까지 미분양은 35,000세대 이상까지 상승하게 된다.
- 2014년 1월 ~ 2015년 9월
- 이 때부터 미분양이 급속도로 줄어들기 시작했고, 매매와 전세 지수는 상승으로 지속된다.
- 아마도 이 때 경기 부양을 위해 부동산 정책이 많이 나왔을 것이다. 금리도 떨어지기 시작했을 것으로 보인다.
- 2015년 9월까지 약 2년간 미분양은 급격히 줄었다. 그리고, 매매와 전세 지수가 상승하면서 좋아진 부동산 시장에 다시 분양이 시작되었을 것이고, 이에 놀라서 정부는 다른 정책을 냈을 가능성이 높다.
- 그래서 미분양 아파트 현황의 그래프가 급격히 줄었다가 다시 급격히 올랐을 것으로 보인다.
- 2018년 9월 ~ 2019년 9월
- 이 시기에도 미분양이 증가했는데, 이 때 입주해야 하는 아파트 입주물량이 어마어마했다.
- 2015년 부동산 시장이 회복되고 건설사가 엄청나게 분양을 시작했다.
- 그리고 약 30개월이 지나서 입주가 시작되었고, 이 입주로 인해 전세가 하락하기 시작했고 더불어 매매가도 하락하기 시작했다.
- 그렇다. 2019년 역전세가 시작했다.
- 2019년 9월 ~ 2021년 9월
- 미분양의 하락과 매매, 전세 지수가 극단적으로 반대로 가기 시작한다.
- 이 사이는 금리 하락과 거의 0% 금리였고, 코로나로 인해 엄청나게 많은 돈이 전세계에 뿌려졌던 시기이다.
- 2022년 3월 ~ 2023년 3월
- 이 때부터 슬슬 금리가 오르시작했다. 그리고, 2023년 가을쯤부터 급격히 금리가 오르기 시작한다.
- 급격한 금리 상승으로 인해 부동산 시장의 수요와 공급은 무시하게 되었고, 수요는 사라졌다.
- 사라진 수요는 매매와 전세 지수를 절벽으로 만들고, 지수가 하락만큼 매매, 전세 가격도 하락했고, 역전세도 시작되었다.
매매,전세 지수와 미분양 아파트 현황 그래프를 확인해보면 매매 지수보다는 전세 지수와 상관 관계가 더 많은 것 같아 보인다. 그런데, 전세의 상하 움직임은 매매의 상하 움직임에 영향을 주게 된다.
수요의 증감에 따라 미분양의 증감이 이루어지고 이에 따라 전세 지수의 증감도 이루어진다고 보면 된다.
2. 마치며
미분양 아파트 현황은 부동산 시장을 보는 다양한 도구 중에 하나이다.
위에 글에서는 미분양이 매매, 전세 지수를 움직이는 수요의 중심인 것처럼 작성을 했지만, 사실 여러 요소에 의해 부동산 시장의 가격들이 움직이고 그 움직임이 미분양, 매매, 전세 지수에 영향을 끼치는 것으로 보면 된다.
부동산 투자 시 투자 지역 대상을 탐색할 때 현재 상황을 바로 확인할 수 있는 데이터가 미분양이니 매매, 전세 지수와 함께 작성해 보았다.
