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부동산(이하 아파트)의 가격에 미치는 영향은 여러가지가 있지만, 여기서는 수요와 공급, 금리 그리고 정책에 대해서 정리하려고 한다.
어떤 전문가 분은 부동산(=아파트)은 입지가 제일 중요하다고 하지만, 사실 아파트의 가격에 이미 입지가 녹여있고, 부동산 투자에서 입지는 너무 기본적인 부분이다.
부동산 전문가도 아니고 학자도 아니기 때문에 투자자의 입장에서 쉽게 보기 위해 정리하려고 한다.
1. 수요와 공급
1.1 수요
아파트 투자 관점에서 보는 수요는 결혼, 이혼이 메인 수요라고 보고 있으며 추가적으로 사망, 졸업, 이직에 따른 수요가 있다고 본다.
< 이미지 준비 중 >
위 그래프는 통계청에서 찾아본 연도별 출생, 혼인, 이혼 건수를 표시한 그림이다.
혼인을 하면 대부분 독립해서 살아야하고, 이혼도 결국 1가구에서 2가구로 나눠지기 때문에 매년 이혼 건수만큼의 가구(집)가 필요하다.
물론, 모든 혼인과 이혼을 통해 발생되는 가구가 모두 아파트로 가는 것은 아니기 때문에 확정적으로 볼 수는 없지만, 아무래도 오피스텔이나 빌라보다는 아파트를 선호할 것이다.
특히, 혼인한 부부의 경우는 말이다.
논문을 쓰는 것이 아니기 때문에 이정도 수준에서의 매년 수요가 있다고 보면 된다.
혼인,이혼 건수를 합치면 대략 매년 30만 정도의 가구가 필요하고, 수도권이 인구의 절반정도 있다고 보면 30만건중에 약 15만건 정도가 수도권에서 매년 수요가 발생할 것이라고 보면된다.
20여전만해도 빌라도 많이 살긴했지만, 어느덧 아파트에서 유년 생활을 보낸 사람들이 많고 전세대출이 잘(?) 되다보니 조금 더 좋은 환경에서 살고 싶은 욕구가 생기게 된다.
1.2 공급
공급은 아파트의 건설이라고 본다.
위 그래프는 청약홈과 부동산114에서 직접 수집한 수도권의 아파트 입주물량이다.(정확히는 2017년부터 현재까지의 입주물량은 직접 수집했고, 2016년 이전의 입주물량은 주지오님의 입주물량 데이터를 반영함)
공급은 아파트의 가격에 직접적으로 영향을 주기 때문에 매우 중요한 부분이며, 수요와는 다르게 짧게는 1년 길게는 2년~3년 후의 공급을 예측할 수 있다.
수요는 지금(2023년 현재)처럼 금리가 매우 높거나 정부 정책의 영향으로 인해 수요가 갑자기 없어질 수 있다.
그러나 공급은 아파트 건설을 시작하면 멈출수가 없기 때문에 착공(=분양)을 시작하면 준공이 예정된 일정에 완료된다고 보면 된다.(건설사가 망하지 않는 이상)
위 그래프상으로 보면 2023년보다 공급이 적은 2024년도에 매매, 전세의 가격 상승을 예측할 수 있으며, 2025년도는 2024년보다 공급이 적기 때문에 더욱 상승할 가능성이 높다.
현재 2023년 9월 이전에 분양한 물량은 2025년까지 반영되어 있다고 본다.
일반적으로 아파트의 건설 기간을 약 30개월로 보기 때문에 2025년까지 분양물량은 모두 적용되어 있는 그래프라고 보면 된다.
2. 금리
금리는 부동산의 수요와 공급만큼 가격에 많은 영향을 미친다.
위 그래프는 KB월간 기준의 매매, 전세지수와 한국은행에서 발표하는 월별 기준금리를 하나의 그래프에 표시한 그림이다.
대략봐도 매매,전세 지수와 금리가 역의 상관관계가 있는 것으로 보인다. 금리 외에도 매매,전세지수와 역의 상관관계를 가진 미분양도 있는데, 이 부분은 추후 작성할 예정이다.
금리는 결국 매매 시 담보대출, 전세 대출의 금리에 영향을 주고, 이 금리는 결국 매월 납입해야 하는 이자에 영향을 주기때문에 금리가 올라가면 매매와 전세가 쉽게 거래가 되지 않고 거래가 되지 않는 만큼 가격이 하락하게 된다.
물론, 거래가 되지 않는다고 해서 아파트의 가격이 하락과 상승을 단순하게 결정할 사항은 아니다.
금리가 아파트의 매매, 전세에 영향을 준다는 것을 알면 되고, 금리가 상승하면 가격이 내려갈 가능성이 높고 하락하면 가격이 상승할 가능성이 높다고 보면된다.
결국, 금리는 수요와 공급에서 수요에 아주 많은 영향을 준다고 보면된다.
3. 정책
정부 정책도 부동산에 많은 영향을 준다.
참고로, 아파트 투자에 많은 영향을 주었고, 현재도 진행중인 정부 정책이 있다.
바로 2020년 7월 10일에 발표한 정책이다.
이 정책에서 다주택자의 취득세 12%, 종부세 6%, 양도세 72% 그리고 등록임대사업자 폐지가 매우 결정적으로 영향을 주었는데, 이 뒤로는 사실 부동산 투자자는 추가적인 매입이 거의 없었다고 보면 된다.
그리고, DSR 강화로 더 이상 대출이 안되서 추가적인 투자도 안 된 부분이 있다.
물론, 공시가 1억이하 아파트들은 그 뒤로 투자자들이 많이 들어갔지만 나는 관심이 없었다.
정부 정책은 수요와 공급에서 수요에 대부분의 영향을 주지만 공급에도 영향을 준다. 그러니, 금리와 함께 정부에서 발표하는 정책들도 관심을 가져야 한다.
4. 마치며
아파트 시장을 보면서 봐야 할 항목들은 매우 많지만 너무 복잡하게 상세히 보지 않는게 좋다.
부동산은 돈으로 거래하지만 결국 사람이 하는 것이기 때문에, 수학 공식처럼 절대적인 값이 존재하지 않는다. 사람과 사람에 의해 만들어지기 때문에 확율과 가능성으로 봐야 한다.
추가로, 지금 글도 그렇고 이후 글도 그렇지만 1주택자나 2주택자 보다는 4주택 이상의 다주택자 기준으로 글을 쓸 예정이다.
일부분은 1, 2주택자에게도 관련이 있는 부분도 있으나 대부분의 내용에 기준은 다주택자라고 보면 된다.
아직, 지금 정부도 부동산의 정책을 2017년 이전으로 되돌릴 생각도 없는 것 같고, 아직 여소야대의 국회 구성으로 인해 안되는 정부 정책도 다수 있다.
사실, 많이 답답하다.