10. 가격에 영향을 주는 것들(5) – 아파트 입지 분석(교통, 학군, 환경)[2023년]

아파트의 가격을 결정할 때 투자자를 포함한 실거주자들이 주로 보는 항목이 아파트 입지 분석일것이다.

직장인들은 출퇴근이 가깝고 편리한 곳을 찾으며, 학생이 있는 가정에서는 좋은 학교가 가까이 있기를 바라며, 유흥시설과 멀리 떨어져 있으면서 애들 키우기 좋은 환경을 찾게된다.

누구나 자연스럽게 좋은 곳을 찾게 되고 그 좋은 곳이 입지라는 이름으로 통용된다고 보면된다.

1. 아파트 입지 분석 – 교통

아파트 입지 분석으로 교통이라고 했지만 사실, 교통은 지하철을 말한다.

아파트 입지에서 교통은 아파트를 실거주로 매수하거나 투자하는 사람들에게는 첫번째 조건이 될 가능성이 높다. 물론, 수도권이나 수도권에 준하는 지하철이 연결이 되어 있는 기준으로 보면 말이다.

출퇴근이 용이한 지하철 역 근처, 2개 이상의 노선이 연결된 지하철 역 등이 될 것으로 보인다.

그리고, 앞으로 교통의 혁식이 될 가능성이 높은 GTX이다. 그중에 GTX-A가 가장 현실적인 교통의 기능으로 대두될 듯 하다.

내년에 개통 예정인 GTX-A는 삼성역을 제외하고 파주 운정에서 동탄역까지 시속 180KM 정도의 속도로 지하 40~50M 에서 운행하는 고속지하철이다.

시작은 영국의 크로스레일이고 이를 벤치마킹한게 GTX이다. 아마도 복잡한 도시를 떠나 공기좋고 여유 있는 외곽과 일터인 강남을 연결하면서 많은 호응을 받을 듯 하다.

그리고, 다른 교통이라고 하면 고속국도를 말하고 싶다. 제1서울외곽순환도로와 제2외곽순환도로이다.

앞으로 투자처는 제1외곽에서 제2외곽순환도로 범위를 벗어나지 않는 곳에 투자하는 것이 좋을 것이다. 줄어드는 인구는 최소 10년, 적어도 20년 후인 2040년쯤부터는 많은 안 좋은 영향을 줄 것이다.

이 부분은 나중에 시간이 되면 다시 자세히 이야기하고자 한다.

GTX

2. 아파트 입지 분석 – 학군

국내 유명 학원가 5곳이 있다. 물론, 주관적인 판단이니 이 학원가에 포함되지 않는 지역도 있을 것이다.

학군은 사실 좋은 중학교와 고등학교가 있는 곳이 유명하기 한데, 이것보다 학원들이 밀집되어 있는 지역이 아무래도 학군지로서 더 인정한다고 보면 될듯 싶다.

외국에는 없는 특이한 입지 조건이라고 볼 수 있겠다.

2.1 대치동

강남 한복판에 있으며, 전국에서 오고 싶어하는 “대치동학원가” 이다.

학기가 끝나고 시작하기 시점에 매우 많은 매매, 전세가 이루어지는 곳이며, 매매가 안되면 전세나 월세로 들어와서 살고 싶어하는 수요가 아주 꾸준한 곳이다.

아파트 입지 분석 - 대치동

네이버 지도를 캡쳐한 이미지인데, “대치동학원가” 라고 명시되어 있다.

2.2 목동

양서구 목동 단지들 사이에 있는 거리에 학원들이 밀집해 있다.

목동은 앞단지와 뒤단지가 임의적으로 나뉘어 있기도 하며, 앞단지가 실거주로 인기가 더 있다.

아파트 입지 분석 - 목동

2.3 노원구 – 중계동 학원가

노원구의 중계동 학원가도 유명하다. 여기도 네이버 지도에서 “중계동학원가“로 지역이 표시되어 있다.

중계동도 아파트 단지들이 빼곡히 모여 있는 곳이다.

아파트 입지 분석 - 중계동학원가

2.4 일산 – 후곡마을 학원가

일산 후곡마을의 학원가도 유명하다. 여기도 서울의 다른 학원가와 마찬가지로 많은 학원들이 밀집해있다.

역시나, 네이버지도에 “후곡학원가“가 표시될 정도로 규모가 크다.

아파트 입지 분석 - 후곡마을

2.5 대구 수성구 일대

대구 수성구는 수도권을 제외하고 국내에서 제일 크고 유명한 학원가 밀집 지역이다.

수성구청역에서 만촌역까지 그리고 그 주변까지를 수성구 학원가라고 보면 된다.

수성구는 대구의 강남이라고 불릴만큼 아파트의 가격이 높으며, 대구의 다른 지역과 가격도 차이가 많이 난다. 투자금만 많으면 범어사거리에 주상복합 아파트들을 사고 싶다.

대부분 40층이 넘는 고층이고 대구 교통의 중심지이기도 하다.

아파트 입지 분석 - 대구 수성구

3. 아파트 입지 분석 – 환경

환경은 일반적으로 생각하는 기준으로 보면 주변에 유흥가(호텔, 모텔, 유흥주점 등)가 없는 지역으로 본다.

개인별로 차이가 있겠지만, 주변에 산책이나 둘레길을 걸을 수 있을 정도의 산이 있거나 개천(양재천, 성내천 등)이 흐르고, 한강이 가까운 지역을 우선 순위로 꼽는다.

4. 기타 입지

미래의 핵심 입지는 대중 교통을 쉽게 이용할 수 있는 지하철, 응급실을 자동차로 20분안에 갈 수 있는 종합병원 그리고 쉽게 장보고 문화 생활을 즐길 수 있는 복합쇼핑몰이 자동차로 20분안에 있는 그런 곳의 교집합인 곳이 중요한 입지가 될 것 같다.

4.1 종합병원

나이 먹으면 공기 좋은 곳을 찾을 것이라 생각했는데, 아니다.

아프면 치료 받으러 가기 쉬운 곳을 찾아가게 된다. 차로 20분내에 응급실에 도착할 수 있는 종합병원이 근처에 있어야 한다.

나이 어린 애기가 있는 집도 동일하다. 결국, 아프면 바로 치료를 받거나 대응할 수 있는 병원이 가까워야 한다.

4.2 복합쇼핑몰

점점 대형화 되어가는 쇼핑몰도 중요한 입지가 될 요소이다.

스타필드, 더 현대 등 쇼핑, 문화생활, 많은 먹거리 들이 한 번에 모여 있고, 차로 가기 쉬운 곳 말이다.

이런거다.

방학중 아침에 애들과 영화관에 가서 영화를 보고, 점심을 먹고 시원한 에어컨 밑에서 산책을 하고 트레이더스와 같은 큰 마트에서 장을 보고 저녁쯤에 집에 도착하는 루틴이다. 스타필드가 그렇다.

물론, 부모는 힘들다. 하지만 애들이 즐겁지 아니한가~!

5. 마치며

입지의 모든 조건을 갖춘 아파트는 사실 매우 비싸다.

구축으로 압구정 현대 아파트 단지들, 잠실 주공 5단지나 목동 단지 그리고 분당의 단지들 정도로 보면 되고, 신축은 대부분 강남, 서초에 있다.

위 모든 조건을 가진 아파트에 가고 싶으나 누구나 돈이 많지 않기 때문에 일부는 포기하고 실거주나 투자를 진행해야 한다.


예전에 재미나게 보던 미드(미국 드라마)가 있다. 아마 시즌3까지 봤었던 것 같다.

“하우스 오브 카드(House Of Cards)”라는 미국 정치를 소재로 만든 드라마였는데, 시즌3까지 재미나게 봤던 기억이 있다.

이 드라마에서 나오는 장면이 있다.

하우스 오브 카드(house of cards)의 한 장면. 입지(location)

직역하면 정치 권력은 부동산과 같다. 그것은 location, location, location. 입지만 세번이나 강조한다.

사람 사는 곳은 다 똑같다는 생각이 들었고, 결국 입지가 중요한 건 미국도 같다는 의미로 봤다.

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