목차
부동산 시장 특히, 우리나라는 거주지의 중심이 아파트가 되었기 때문에 부동산 시장을 볼 때는 아파트를 중심으로 보게 된다.
그리고, 투자든 실 입주해서 자가로 살던 거래가 가장 잘 이루어지는 거주 형태는 아파트 외에는 없다고 본다.
그러다 보니, 부동산 시장을 볼 때 중요하게 보는 부분이 공급이며, 특히 아파트의 공급 즉, 입주물량을 중요시 하게 된다.
미분양은 현재 아파트 시장의 “바로미터”로 많이 보며, 공급이 과하거나 수요가 줄어들면 어김없이 미분양이 늘어나며, 반대로 공급이 줄어들거나 수요가 늘어나면 미분양이 줄어든다. 그리고 준공 후 미분양도 같은 방향으로 흘러간다고 보면 된다.
1. 입주물량
지역별로 전체 아파트의 가격의 흐름을 보는데 가장 기본이 되는 것이 아파트의 분양 물량이라고 보면 된다.
아파트의 분양은 일반적으로 입주하기 약 30개월 전에 진행이 되며, 이 분양 정보는 일반적으로 청약홈에 공지가 된다.
좀 더 자세한 분양 정보는 부동산114에서 확인할 수 있다. 물론, 데이터는 오차는 있다!
취합한 분양 정보는 필요 맞게 정리하여 분석(?)한다. 아래의 그림은 서울, 경기, 인천 그리고 대구를 정리한 표이다.
1.1 서울
위 표는 서울시의 연도별/구별 분양 물량의 정리한 것이다.
2023년만 보면 예상되는 전체 입주 가구는 약 25,896세대로 예상할 수 있다. 바로 밑의 값은 예상필요가구수이며, 이 가구수는 매년 신규 가구가 필요한 예상치이다.
일반적으로 “예상필요가구수” 보다 높으면 전세가 하락할 확률이 높으며, 낮으면 상승할 확률이 높다. 물론, 지금처럼 금리가 너무 높아 수요가 없으면 “예상필요가구수”보다 낮다고 해도 수요가 없어서 아파트 가격이 낮아질 수 있다.
그리고 중요한 건 서울은 경기도의 영향을 많이 받기 때문에 위 표처럼 서울시의 공급이 거의 없다고 해도 경기도에 공급이 많으면 보합 또는 하락이 발생할 가능성이 높다.
1.2 경기도
위 표는 경기도의 연도별/구별 분양 물량의 정리한 것이다.
2023년도 기준으로 보면 전체 입주 예정인 물량이 약 109,839건이고, “예상필요가구수”는 약 65,000 정도이니 수요보다 공급이 더 많다고 보면 된다.
그런데, 서울의 공급이 없으니 경기도의 공급이 수요보다 많다고 하더라도 무조건 매매, 전세가 하락하지는 않는다. 아마도, 지역별 차이가 발생하며 오르는 지역과 내리는 지역이 나뉘게 가능성이 높다.
경기도는 매우 넓다.
위 표에서 지역별로 조금 나눠보면 광명시, 하남시의 공급이 낮아지는 걸 볼 수 있다. 아마도 상승을 하고 있을지도 모른다.
반대로, 화성시, 평택시, 의정부시, 양주시나 부천시는 공급이 “예상필요가구수” 보다 높기 떄문에 보합 또는 하락을 하고 있을 가능성이 높다.
경기도는 넓기 때문에 지역별로 공급의 양을 봐야 하며, 서울의 핵심 지역들과 맞닿아 있는 곳은 경기도라고 해도 서울의 공급도 같이 봐야 한다.
단기적인 영향을 줄 수 있다.
예를 들어, 2025년 둔촌주공 아파트를 재건축한 “올림픽파크 포레온”의 입주가 시작되는데, 이 때 영향을 받을 지역이 서울은 강동구와 송파구이고 경기도는 하남시, 성남시, 남양주시가 될 것이다.
예를 들어, 이 때 남양주시의 공급이 생각보다 많다면 예상보다 더 하락을 하게 될 것이고, 공급이 없다면 보합 정도에서 가격을 유지하게 될 것이다.
1.3 인천광역시
위 표는 인천광역시의 연도별/구별 입주 물량의 정리한 것이다.
인천도 서울을 영향을 받는데 모든 지역이 받는 것은 아니고, 부평구나 계양구가 주로 받으며 송도가 있는 연수구는 영향을 받지 않는다.
연수구는 인천에 있지만 인천과는 별개의 가격대를 유지하고 있기 때문에 따로 봐야 한다.
인천이 재개발로 인해 올해 공급이 매우 많다. 하락이 예상이 되며 공급이 거의 없는 서울의 영향을 받았다면, 하락의 크기는 생각보다 작을 수 있다.
인천은 아직 재개발이나 재건축이 진행될 지역이 남아 있기 때문에 다시 공급의 흐름을 유심히 봐야 한다.
1.4 대구광역시
위 표는 대구광역시의 연도별/구별 입주 물량의 정리한 것이다.
대구는 올해 입주 물량이 매우 많다. 금리도 높은 상태인데, 공급도 많으니 아마도 하락을 유지하고 있을 것이다. 내년도 “예상필요가구수” 보다 많으니 내년에도 하락은 계속 유지될 가능성이 높다.
대구의 실거주자라면 올해 아파트를 알아 보는 게 좋을 것 같고, 투자자라면 올해와 내년 사이에 가장 하락이 깊었을 때 과감히 투자해도 좋아 보인다. 2026년에는 공급이 “예상필요가구수”의 1/2정도 밖에 공급이 되지 않으니, 매매, 전세 가격이 꾀나 올라가 있을 것이다.
1.5 수도권 입주물량(YoY)
위 그래프는 수도권의 공급량을 전체 흐름과 연도별 증감을 같이 표시해본 것이다.
입주물량은 2주 간격으로 청약홈과 부동산114를 통해서 데이터를 수집하고 있으며, 분기별로 수집한 분양물량을 별도로 취합하고 있으며 앞으로 “조사하다(아파트를중심으로)” 카테고리에 분기별로 업로드를 할 예정이다.
2. 마치며
부동산 시장에서 아파트가 주 거주 형태인 상황에서 공급을 가장 직관적으로 확인할 수 있는 입주물량을 확인해 보았다.
서울은 오래된 도시이기 때문에 빈 땅이 없다. 그래서 재개발과 재건축만이 새로운 아파트를 공급할 수 있는 상황이다.
그러다 보니 신규 아파트가 쉽게 들어오지 못하기 때문에 경기도의 아파트 공급을 유심히 봐야 한다. 그래야지 서울의 매매, 전세 가격 흐름도 대략적으로 확인할 수 있다.
서울이 아무리 공급이 없다고 하더라도 무조건 매매, 전세가 상승하지 않는 것은 수요와 공급으로 봤을 때, 경기도의 영향을 받기 때문이다.
아파트의 공급 수량만 확인해도 2년 후 또는 3년 후의 가격의 흐름을 대략적으로 확인할 수 있으니, 실거주를 하거나 투자를 하는 시점을 완벽하게 찾을 수는 없어도 큰 손해 없이 접근할 수 있는 중요한 도구가 된다.
다음에는 경기도의 지역별로 좀 더 상세하게 공급을 확인하고자 한다.
