2024년 부동산 전망(수도권, 대구, 대전)

이번 글에서는 2024년 부동산 전망을 해보려고 한다.

전국 부동산을 전부할 수는 없고 주요 지역과 관심지역으로 정리를 해볼까 한다.

결론부터 말하면 상반기는 보합 정도로 보고 하반기부터 상승을 예상하며, 2024년 연말쯤에 둔촌주공 재건축의 입주로 인한 영향으로 서울 동남부쪽에 약간 보합으로 갈 수도 있을 것 같다.

1. 금리

2023년 10월 현재 금리가 높다.

일반적으로 보는 미국채 10년물은 4.5%를 넘어선 상태이고, 한국은행 기준금리는 3.5%이다. 여기에 시중금리를 붙이면 대략 7% 전후일 가능성이 높다.

주담대, 신용대출이나 전세 대출로 가면 약간씩은 차이가 발생한다.

아무튼, 현재는 매우 높은 금리로 인해 기업이나 가계들이 참으로 힘든 나날을 보내고 있는 상태이다.

그런데, 2023년 9월 FOMC 점도표를 보면 내년에 예상하는 금리는 지금보다는 낮다.

아래 그림에서 왼쪽에 첫번째 붉은색 네모 영역이 20204년의 금리를 예상하는 점도표이며, 두번째 네모 영역이 2025년에 예상하는 금리 영역이다.

내년초가 될지 후반이 될지는 아직 아무도 모르지만, 어쨌든 내린다고 예상하고 있다.

그 미국의 FED 에서 말이다.

물론, 금리가 내려간다는 얘기는 경기침체가 온다는 얘기도 될 것이다. 그게 천천히 옅게 올지 아니면 급하게 올지는 또 모른다.

흔히들 말하는 연착륙이 되길를 원하지만, 세상 일이 뜻대로 되지는 않는다.

한 번은 침체가 와야 또는 이에 준하는 경제에 악영향을 끼쳐야(예: 블랙스완) 금리가 떨어질 명분이 생긴다는게 팩트이다.

점도표가 확정은 아니다. 예측치이다!

2. 2024년 부동산 전망

입주물량(즉, 공급) 기반으로 관심지역에 대해서 2024년 입주물량을 기반으로 아파트 전망을 해볼까 한다.

아래의 화면은 수도권 입주물량을 서울, 경기도, 인천 순으로 정리한 그래프이다.

2.1 서울시

서울 사실 입주물량은 기준 값에 비해 항상 부족해 왔다 – 현재 진행형임.

빈 땅이 없다보니 멸실 후에야 신규 주택(=아파트)의 공급이 가능하기 때문이다.

하지만 지난 서울시장 기간 동안에 재개발이나 재건축 허가가 거의 없었고, 현재도 그 영향을 받고 있다.

근데, 지금 서울시장도 처음에는 적극적으로 재개발, 재건축을 진행하는 것처럼 보였는데, 지금 상황을 놓고 보면 그렇게 보이지도 않는다.

아무튼, 20205년 1월에 입주 예정인 “올림픽파크 포레온”이 조금 앞당겨져 2024년 겨울에 입주를 하기 시작한다면, 2024년 가을부터 동남권(송파, 강동, 성남, 하남)에 전세에 영향을 줄 가능성이 높다.

이정도 외에는 공급 과다로 인한 아파트의 매매, 전세의 하락에 영향을 줄만한 요인은 없다고 본다.

2.2 경기도

경기도는 권역이 커서 입주물량을 나눠서 보기는 해야 한다.

아래의 그래프는 경기도 전체인데, 권역별로 나눠서 본다면 입주물량의 영향으로 하락하거나 상승하는 지역이 나눠질 것으로 보인다.

그래도 전체를 본다면 기준 값 보다 입주물량이 약간 많지만, 매매/전세 하락을 내릴만한 요인은 안된다고 본다.

결정적으로 서울의 입주물량이 적기 때문에 경기도에 매매/전세 하락의 요인이기 보다는 상승의 요인이 될 가능성이 높다.

위에서 금리 예측치를 올려 놓은 것처럼, 점점 금리가 낮아진다면 오히려 경기도 전체가 상승으로 갈 수도 있다.

사실, 그러길 바란다!

2.3 인천광역시

인천은 올해까지 재개발 지역의 신규 입주로 인해 매매, 전세가 많이 하락했었다.

내 물건지도 원래 2024년 봄에 만기여서 안심하고 있었는데, 올 봄에 이사한다고 해서 역전세를 맞아버렸다.

계약 갱신 청구권 상태라 계약이 만기가 안 되었는데도, 말리지도 못 했다.

임대차 3법이 그렇다.

최근 갱신된 전세 금액을 보니 이제야 재작년쯤의 전세 가격으로 올라온 것으로 보인다.

인천은 내년에도 재개발에 따른 입주물량이 좀 있는데, 현재 상태로 봐서는 아주 큰 매매, 전세 하락은 없어 보인다.

인천은 지금까지 파악한 입주물량으로 봐서는 오히려 2025년부터 상승이 시작될 가능성이 높다. 왜냐하면, 최근 몇 년사이에 재개발에서 신규 단지로 분양한 케이스가 거의 없기 때문이다.

2.4 대구광역시

대구는 올해 그리고 2024년 내년까지도 입주물량이 매우 많다.

오래된 도시에 재개발, 재건축이 많았던터라 신규 입주물량도 많다.

여름이 지나면서 매매, 전세가 바닥을 치고 올라오기 시작했는데, 올해 11울 입주 예정인 “범어 W”의 입주장에서 다시 흔들리지 않을까 싶다.

대구는 진짜 선수들이 선선진입하는 단계이고 투자금이 많고 여유가 있다면 투자로 들어가기에는 적기로 보인다.

사실, 올해 봄이 진짜 투자 적기였다. 선선진입으로 말이다.

대구에 투자한다면 상황을 유심히 보고 2024년 봄쯤에 다시 투자로 접근하는 것도 괜찮다고 본다.

아마도 선선진입이니 투자금도 좀 있고, 버틸 힘도 있어야 한다.

2.5 대전광역시

아래 그래프는 대전과 세종시를 합한 입주물량이다.

입주물량 그래프로 봐서는 내년에 입주물량이 기준선 보다 아래에 있는 걸 보니, 금리만 하락한다면 매매/전세 모두 상승으로 봐도 될듯 하다.

뭐, 이미 상승하고 있을지도 모른다. 최근에 대전에 관심을 두고 있지 않아서 잘 모르겠다.

대전이나 세종은 특히, 세종은 여전히 좋은 투자처이기 때문에 투자금과 버틸 힘(=돈)만 있다면 언제든지 들어가도 좋다고 생각된다.

취득세는 좀 풀려야겠지만 말이다.

3. 마치며

내년 4월에 총선이 있기 때문에 섣불리 부동산 전망을 하는 전문가는 없을 것 같다.

나는 전문가가 아니기 때문에 부담없이(?) 2024년 입주물량을 기반으로 내 맘대로 2024년 부동산을 전망해 봤다. 뭐, 내용을 보면 이게 뭐야…할 수도 있지만, 복잡하지 않게 단순히 몇 가지 요인으로 보면된다.

위 주요지역의 그래프만 보면 내년에는 폭락이들이 노래하는 전세 폭락은 없을 것 같다. 금리도 낮아지는데 말이다.

어렵고 복잡해 보일 수록 간단히 봐야 한다.

함께 보면 좋은 글

• 가격에 영향을 주는 것들(2) – 수요와 공급, 금리, 정책[2023년]
• 가격에 영향을 주는 것들(3) – 입주물량[2023년]
• 2024년 부동산 전망-2번째(관심지역-인천, 천안, 청주, 창원)
• 2024년 부동산 전망-3번째(관심지역 – 과천, 성남, 하남, 남양주, 구리, 광주)