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경기도의 관심지역중에 동남권을 중심으로 2024년 부동산 전망-3번째 정리를 하고자 한다.
경기도의 동남권은 서울의 강남지역에 영향을 직접 받기 때문에 강남의 움직임에 따라 영향을 받기도 하지만, 그만큼 경기도의 다른 지역에 비해서 아파트의 가격도 높은 지역이라고 볼 수 있다.
아래는 관심지역의 입주물량을 2026년도까지 수집한 내용이지만 아직 확정된 부분은 아니다.
우선, 내년 2024년도의 입주물량을 기준으로 살펴보도록 하려고 한다.
* 참고로, 위 필요 가구수는 지역의 인구수에 0.005를 곱한 값으로 주지오님 부동산 강의 때 배운 내용이다. 이 부분에 대해서는 고수(또는 전문가)분들이 의견이 많이 다르니 참고만 하시길 바란다.
1. 과천시
과천시는 정부종합청사가 있는 곳으로 경기도이지만, 대부분 서울로 취급을 한다.
과천시 자체의 크기는 크기 않으며 대부분의 거주 유형이 아파트로 구성되어 있다고 보면 된다.
내년 입주물량을 보니 3월에서 6월 사이에 입주물량이 집중되어 있는 것으로 보인다. 20평대 ~ 40평대가 골고루 분포되어 있다.
이 기간만 지나면 2년간 신규 입주물량이 없는 것으로 보인다. 내년 봄에 투자하면 2~4년 후에 꽤 좋은 수익으로 매도할 수 있을 것 같다.
단지, 투자금이 없어서 못 할 뿐…
2. 성남시
성남시는 분당구와 그 외 성남시의 행정구역으로 보는 경향이 높다.
오래전부터 분당구를 분리시키고 싶어하던 이들이 많았기 때문이다. 이제 구 성남시도 많은 재개발을 통해 주거 환경이 개선되고 곧 예정이니 이런 말은 이제 좀 수그러들지 않을까 싶다.
입주물량을 보니 2023년 4/4분기에 있고 내년 9월 이후에 약간 있는데, 아마도 구 도심의 재개발 신축으로 보인다.
입주물량으로 인한 영향은 거의 없을 것 같다.
그건 그렇고…국토부는 1기 신도시 대장인 분당신도시를 어떻게 하려는지 궁금하다. 계획을 세우기는 한건가? 말만 무성하고 그다지 윤곽이 보이지 않는다.
정부는 일은 하고 있는건가 매우 궁금하다.
3. 하남시
하남시는 미사강변신도시가 있으며 곧(?) 공사가 시작할 3기 신도시인 교산신도시가 예정되어 있는 곳이다.
미사신도시와 하남 원도심으로 나눌 수 있으며, 규모는 아무래도 미사신도시가 훨씬 크다.
3기 신도시 발표 이후 전세/월세 수요가 많아졌다. 매매/전세는 강동구에서 직접 영향을 받으며 간접적으로 위례와 남양주의 다산신도시로부터 영향을 받는다.
미사신도시 이후에는 신규 건축이 거의 없었으며, 내년 3월쯤에 신축 입주가 예정되어 있으나 매매/전세에 영향을 줄 정도는 아니다.
역시나 이후 2년 동안은 신규 입주물량이 없어서 매매/전세의 상승이 기대되는 지역이다.
국토부는 일을 하는건가? 3기 신도시는 언제 시작하려는지? 입주 계획만 있고 교산 지역에 원주민들은 아직 다 이사도 안 한 것 같은데, 공사를 언제 시작하려는지…이걸 걱정해야 하는지도 모르겠다.
4. 남양주시
남양주시는 경기도에서도 크기가 큰 편에 속한다.
다산신도시도 있지만 평내/호평이 2000년 초반에 건설되어 있던 시이다.
강북이다 보니 강남의 하남보다는 인지도가 약간 떨어진다고 보인다. 아름집에서는 서로 못났다고 하는데, 팩트는 그렇다.
올해 4/4분기부터 내년 봄까지 입주물량이 있으나 영향을 줄 정도는 아니다.
남양주도 왕숙신도시가 예정되어 있지만 언제 본격적으로 시작할지는 미지수이다.
5. 구리시
구리시는 서울 광진구 바로 옆에 있으면서 소리없이 강하게 서울과 매우 밀접하게 연결되어 아파트의 매매/전세가 연동된다.
내년 입주물량이 6월에 있지만 매우 적은 물량이라 구리시의 매매/전세에 영향이 없을 것으로 보인다.
2025년은 입주물량이 없고 2026년에 있지만 매매/전세에 영향을 주지 못할 것으로 보인다.
6. 광주시
광주시는 아마 부동산 투자자들 사이에서는 큰 관심이 없을 지역일 수도 있다.
개인적인 생각엔, 1기 신도시의 재건축이 본격적으로 진행된다면 가장 많은 영향을 받을 지역으로 보인다.
우선, 판교역(신분당선, 경강선)에서 광주시로 가는 경강선이 있는데, 출/퇴근 시간에 매우 많은 직장인들이 이동하는 것을 볼 수 있다.(작년 프로젝트하면서 확인함)
다른 경기도 지역보다 관심이 적고 사실 강남쪽으로 바로 연결되는 지하철이 없다보니 가격이 상대적으로 착하다.
하지만, 경강선이 신분당선과 연결되면서 아마도 1기 신도시가 재건축하는 동안에 배후 입지로 많이 활용될 것으로 보인다. 그러면 적어도 10년은 전세/월세 상승을 보지 않을까 싶다.
내년에 입주물량이 꽤 많은 편이다.
2025년에는 없지만 2026년에 많은 입주물량이 예정되어 있으니 조심할 필요는 있어 보인다.
7. 2024년 부동산 전망-3번째 편을 마치며
관심지역중에 동남권의 지역들에 대한 입주물량을 기반으로 2024년 부동산 전망-3번째로 살펴 봤는데, 광주시를 제외하고 나머지 지역은 아파트 공급에 따른 매매/전세 영향은 없을 것으로 보인다.
실거주자이거나 신규 투자로 진입할 예정이라면 내년에 적극 투자하는 것도 괜찮아 보인다. 물론, 아파트의 신축 여부와 입지는 기본으로 봐야 한다.
투자금에 여유가 있다면 말이다.
아파트 입주물량은 청약홈과 부동산114에서 수집하여 정리하였다.
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