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부동산(이하 아파트)의 매매, 전세 추세를 확인하면서 앞으로 부동산 시장의 흐름을 확인할 수 있다.
KB주간 또는 월간 데이터를 기반으로 추세를 확인한다.
최근에는 한국부동산원 데이터가 좀 더 정확하고 시장 반영이 빠르다고 하는데, 아직 확인을 안 해봐서 잘 모르겠다.
1. 매매, 전세 월간지수로 보는 추세
월간 지수는 KB부동산에서 매월 말에 발표하는 것으로, 전국 부동산의 지역별 현황을 데이터화한 것으로 보면 된다.
기준이 되는 년도와 월이 있으며 현재(2023년 9월 기준)는 2022년 1월이 기준이 되어 있으며, 기준값은 100이다.
기준값은 몇 년이 지나면 바뀐다.
2022년 이전에는 2019년 1월이 기준이 되는 월이였다. 이 기준 년, 월을 100으로 보고 상승했는지 하락했는지를 데이터화 하는 것이다.
월간 지수를 이용해서는 주로 지역별 상승/하락을 보는 추세 그래프를 만들어서 본다. 여러 지역, 특히 수도권을 중심으로 각 시의 매매, 전세 지수를 그래프화 시킨다.
X축은 매매 증감을 표시하며 Y축은 전제 증감을 표시한다.
위 그래프는 기준년월이 2020년 12월이며 종료년월이 2023년 3월을 기준으로 해서 시계열을 그려 본 것이다.
위 그래프에서 중심축이 되는 X,Y 좌표의 0 값을 기준으로 대략 정리하면 아래와 같다.
왼쪽 상단은 전세 증가하나 매매는 아직 증가가 높지 않다는 의미이며 전세 상승으로 인해 곧 매매 상승의 가능성이 높다는 의미이다. 아마도 최근 20년~ 21년 초반까지는 그랬을 가능성이 높다.
오른쪽 상단의 영역은 현재(2023년 3월 기준) 이미지이며, 전세, 매매 모두 상승하는 것이다. 흔히들 말하는 모두가 상승하는 시장이며, 이 때 FOMO(Fear Of Missing Out)가 오는 경우도 있다.
오른쪽 하단의 영역은 매매는 상승한 상태인데, 전세는 하락이 보이기 시작하는 단계로 매매 상승이 끝나고 하락으로 들어서면 나오는 구간이다.
정책의 변경으로 인해 변화가 될 수도 있고 과공급으로 인해 전세가 하락해서 나올 수도 있으며, 지금(2023년 9월)처럼 금리의 지속적인 상승으로 인해 나올 수 있다.
왼쪽 하단은 매매, 전세 지수 모두가 하락인 경우로 하락기 또는 침체기라 부르는 영역이다. 조심해야 할 시기이며 많은 부동산 투자자들이 아프기 시작하는 시기이다.
각 영역에 대한 설명은 대체적으로 그렇다는 것인지 딱 잘라서 이렇다 저렇다라고 얘기할 수 없는 영역이기도 하다.
2. 매매, 전세 주간 지수로 보는 추세
매매, 전세 주간 지수는 아래 그림과 같이 지역별로 나눠서 본다. 전국을 확인하지는 않고 서울, 인천 그리고 경기 위주로 보며, 기타 지역은 광역시와 관심 지역만 본다.
몇 년전까지는 매월 말일에 KB부동산 주간 지수를 이용해서 부동산 흐름을 확인을 했지만, 2021년 이후에는 그다지 관심을 두지 않는다.
어차피 다주택자는 아무것도 할 수 없기 때문에 추세 확인은 별도로 하지 않았다. 매매, 전세 주간 지수처럼 데이터를 보지 않아도 수많은 블로거들이 정리해서 올려주기 때문에 굳이 보지 않아도 대충 분위기를 알 수 있다.
다시 상승이 시작하거나 정부 정책이 완화로 바뀌기 전까지는 구경만 할 수 있다.
특히나 취득세 관련해서는 벌써 몇 년째 12% 이상이니 아무것도 할 수가 없다.(참고로 강남구는 지역별 조사 지역의 한 군데일뿐임)
위의 그래프에 “충전지수”는 예전에 유나바머님의 강의를 수강한 후 적용한 그래프이다. 내 부동산 선생님중에 한 분이시다!!!
위 그래프를 간단히 설명하자면,
파란색 그래프는 매매지수의 증감이며, 붉은색은 전세 지수의 증감이다. 그리고 노란색은 “충전지수”인데 매매와 전세 지수간의 차이를 표현한 그래프이다. 지수간의 차이는 유나바머님의 강의를 들으면 알 수 있다.
그래프 상 2022년 여름부터 상승이 멈추었고, 가을부터 하락으로 넘어가기 시작했다고 보면 된다.
이때 상승이 멈추고 하락으로 넘어간 결정적인 계기는 금리의 급격한 상승이라고 볼 수 있다. 물론 그 전에 정부 정책으로 인한 영향이 컷지만 트리거가 된 것은 미국의 금리 상승 그리고 국내 금리 상승이 컸다고 보면 될 것 같다.
2023년 9월 현재도 진행중이다.
3. 매매, 전세 주간 지수 증감으로 보는 시계열
매매, 전세 주간 지수 증감으로 표현한 화면이며, 전국 부동산의 전체적인 흐름 또는 분위기를 확인할 수 있다.
아래 그림은 매매 증감을 2020년부터 2023년 4월까지를 표현한 것이다.
뜨거웠던 2020년 ~ 21년과 차가워진 2023년을 확인할 수 있다.
아래 그림은 전세 증감을 2020년부터 2023년 4월까지를 표현한 것이다.
매매 증감과 큰 차이가 없어 보인다.
4. 마치며
아파트의 매매, 전세 시세는 사실 후행 데이터로 본다.
실세 시장의 상승일 경우 데이터는 한 달정도 늦게 반영이 되고 하락일 경우 한 달이나 두 달정도 늦게 반영이된다.
하지만, 추세를 보면서 앞으로의 부동산 시황을 확인할 수 있는 기초 데이터가 된다.
