목차
부동산 가격에 영향을 주는 것들 중에 가장 기본이 되는 부분들을 정리해보려고 한다.
우리가 건물을 짓기 위해서는 아무 장소나 하고 싶은 만큼의 건물을 지을 수가 없다. 개인 소유의 땅이라고 해도 말이다.
그래서, 정부 또는 지자체로부터 인허가를 받아야 한다. 물론, 내가 건축이나 토목 공사에 대해 절대 아는 것은 없다.
결국 아파트도 땅에 지어야 하고 그 땅에 지으려면 미리 인허가를 받아야 하기 때문에, 인허가를 통해서 미래의 아파트 착공 시점을 대략적으로 예측할 수 있다. 그래서 아파트 인허가 통계를 보는 것이다.
정리하면 건물(=아파트)을 지으려면 땅이 있어야 하고 이 땅은 정부에서 택지지정을 해야지 가능하다. 그리고 택지지정이 되어야지 택지공급이 된다.
공급된 땅은 공공 또는 민간 건설업자 또는 시행사가 구입하여 건물을 짓게된다. 이 때 아파트를 짓기 위해서는 인허가를 진행한다. 그러면 이 아파트 인허가가 결국 아파트의 입주물량이 되는 것이다.
아래 그래프의 통계 데이터는 국토교통부의 통계누리 사이트에서 확인할 수 있다.
1. 택지지정실적
우선 그래프를 보자.
난 전문가는 아니니 쉽게 설명하자면 앞으로 아파트를 지을건데, 그냥 지을 수는 없으니 정부나 지자체에서 이 땅은 “아파트로 지을 것이다”라고 지정하는 것으로 보면 된다.
뭐 꼭 아파트를 지어야 하는 건 아니다. 그런데, 지금은 아파트를 대상으로 하기 때문에 아파트만을 그래프로 만든 것이다.
택지가 지정되면 다음 단계는 공급이 이루어지게 된다. 그게 바로 아래에 있는 택지공급실적이다.
택지지정은 이제 땅에 건물(=아파트)을 지겠다고 출발선에 대기 하고 있는 것이고, 누군가는 땡 하는 순간 앞으로 나갈 것이다.
잠시 위 그래프에서 최근 2019년 택지지정실적을 보면 2018년에 비해 유난히 많은 택지가 지정이 되었는데, 이 때가 바로 교산신도시를 포함한 3기 신도시를 발표하고 바로 택지를 지정해서 높아진 것으로 보면 된다.
이듬해인 2020년에도 3기 신도시를 추가로 지정한 년도 인것으로 알고 있다.
정부 정책이 바뀌거나 세계경제가 안 좋거나 만일에 다시 IMF가 온다면 더 늦게 착공이 되기 떄문에 자연스럽게 준공도 늦어진다.
2. 택지공급실적
그리고, 이제 택지공급실적을 보자.
택지지정을 하고 나면 이 택지(땅)에 누군가가 건물(=아파트)를 지어야 하는데, 그냥 무상으로 줄 수는 없다. 공공주택을 짓는 다면 LH나 SH가 할 것이고, 민간주택을 짓는 다면 민간 건설사(또는 시행사) 택지를 매입하게 된다. 아마도 경매를 통해 진행하는 것으로 안다.
아무튼 택지에 누군가가 건물을 지을 수 있도록 허락은 받았다고 보면 된다. 택지 전문가가 아니니 이정도만으로 이해하면 되겠다.
중요한건 이 택지에 아파트 단지를 지을텐데 바로 시작하거나 부동산 시장 분위기가 안 좋으면 좀 더 늦게 시작할 수 있다. 현재 법으로는 5년 안에 지어야 한다고 알고 있다.
위의 택지지정실적 내용에 이어서 보면 2019년도 3기 신도시가 택지지정이 되었는데, 택지공급실적을 보면 택지지정실적만큼의 데이터가 보이지 않는다.
택지가 지정되더라고 택지공급이 되려면 빈 땅이 되어야 한다. 땅 위에 작은 건물 하나라도 있으면 안된다.
그렇다보니 택지가 지정된 후에는 그 지역에 사는 원주민들이 나가야하고(보상을 받아야 함), 모든 원주민들이 이주한 후에야 건물들이 철거되기 시작한다.
사실 이 중간 중간에 보상을 더 받기 위해 또는 어쩔 수 없는 사정으로 이사 못가거나 안 가는 사람들도 많다. 그래서 알박기라는 용어가 나온 것이다.
뭐든 적당히 하자. 남들 받을 때 받고, 나올 때 나오면 된다. 그리 어려운게 아니다 !!!
이 철거가 모두 완료되어야지 택지 공급이 가능하다.
아마도 2024년이면 이주가 시작될 가능성이 높은데, 모든 일에는 순리가 있는 것처럼 돌발 상황이 많이 나오기 떄문에 일정대로 쉽게 가기가 어려운 것이다.
위 그래프의 년도를 기준으로 약 5년 ~ 6년 후 쯤이면 아파트가 준공된다고 보면 될 듯 하다. 대략이다.
3. 착공 인허가
인허가는 쉽게 아파트 착공 인허가라고 보면 된다. 대략 1,000세대 정도의 단지이면 약 26개월에서 30개월정도가 소요된다고 보면 된다.
그러면 아래 그래프의 데이터 기준으로 보면 지금이 2023년도이니 약 3년 전인 2020년도의 인허가를 보면 지금의 공급 상황을 대략 알 수 있다.
아래 그래프 보면 2013년의 데이터를 보면 다른 년도보다 매우 낮다. 그렇다면 2015년부터 2016년 까지는아마도 매매, 전세의 상승이 좀 있었을 것으로 보인다.
정부 정책이 막고 있거나 세계 경제가 무너지지 않았다면 말이다.
조금 더 자세한 공급을 보려면 결국 입주물량을 확인해야 한다.
4. 마치며
아파트를 지으려면 땅이 있어야 하고, 땅을 지으려면 정부 또는 지자체의 허가가 필요하다. 그리고 지자체의 허가는 택지 지정이 되어야지 가능하다.
아파트는 분양공고를 통해 사람들에게 분양을 공지하지만, 그 전에 땅을 얻어야지 가능하기 때문에 아파트의 공급은 결국 택지 지정과 택지가 공급되어야 가능하다.
그래서, 부동산의 공급을 미리 알기 위해서는 택지지정실적과 택지공급실적을 대략적으로 알아야지 앞으로의 공급을 알 수 있다.
대략 실제 입주보다 5년전에 대략적인 아파트의 공급을 추정할 수 있다.
