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최근 들어 블로글에 전세 상승을 얘기하는 내용들이 많이 올라오기 시작해서 수도권 일부 지역의 전세 흐름을 알아보고자 한다.
매매, 전세 흐름은 KB주간 시세를 기반으로 하여 작성을 하였으며, KB주간 데이터를 보기 좋게 가공하여 색 구분 및 그래프로 만들어 보았다.
원래, 3 ~ 4년전만해도 매월 하던 작업이였는데, 지금은 큰 의미를 두고 봐야할 상황이 아니여서 지금처럼 분위기가 바뀌는 것 같아서 잠깐 작업을 진행해봤다.
1. 관심 지역별 매매,전세 지수
관심지역별 매매, 전세 상황을 확인하기 전에 경기도 지역의 전세 분위기를 알기 위해 전세증감 값을 확인해 본다.
KB주간지표에서 나온 데이터를 엑셀의 조건부 서식을 이용하여 상승과 하락을 표시해봤다.
위 그림을 기준으로 간단히 설명하면,
파란색이 짙을 수록 전세하락이 깊어지는 것이고 색깔이 없는 영역은 보합으로 보면 되고, 붉은색이 짙어질수록 전세상승이 높아진다는 의미이다.
2022년부터 미국 금리의 상승으로 인해 국내 금리도 상승하게 되었고, 그 영향으로 인해 위의 그림 상단처럼 대부분의 지역이 짙은 파란색을 갖고 있었다.
그러다가, 올해 봄이 지난이후부터 파란색이 옅어 지면서 한 두군데 지역부터 보합인 색깔이 없는 영역이 나타나기 시작한 것으로 보인다.
위 그림상으로 일부 지역(과천, 하남, 화성, 성남 등)이 점점 붉은색으로 변해오고 있었다. 누군가는 하락을 외칠 때 전세는 일부 지역이긴 하지만 상승으로 돌아섰다.
이 전세상승의 온기가 경기도 전역으로 퍼지기 시작하면 본격적인 상승의 시작으로 보면 된다.
2. 관심지역별 상황
매월 확인했던 아파트 시장의 추세 흐름에 대한 관심 지역이 대략 30건이 좀 넘게 확인했었으나, 이번 글에서는 몇 개 지역만 확인하기로 한다.
강남구의 추세는 5월쯤이 하락의 바닥으로 보이며 8월 기준으로 전세상승으로 움직이고 있으나, 기울기가 확실하지 않아 좀 더 지켜봐야 할 것 같다.
강동구도 5월쯤에 추세의 하락이 멈춘 것처럼 보이며, 8월 현재는 전세상승으로 전환되어 있는 것으로 보인다. 전세지수가 매매지수보다 약간 더 빨리 움직였던 걸로 보인다.
구리는 이제 바닥을 지나가는 것으로 보인다. 위 강남구나 강동구보다 상승의 흐름이 좀 더 더뎌보인다. 하지만, KB지수는 실제 시장보다 후행하니 아마도 지금쯤이면 그리고 여름이 지난 다음 가을이 시작되면 강남처럼 상승으로 전환될 것 같다.
흠… 하남은 흐름이 좋은편에 속해 보인다. 데이터상으로 봤을 때 5월전에 전세의 바닥을 지나갔고 5월부터 상승으로 전환한 것으로 보인다.
어쩌면, 강남 지역과 비슷하게 상승을 시작한거 아닌 싶다. 사실, 하남이 강남과는 거리가 좀 있는데, 비슷한 시점에 상승을 시작했다면 하남만의 이유가 있을 것으로 생각된다.
지금 생각나는건 교산신도시에 청약을 위해 미리 들어오는 무주택 세입자들이 움직이는 거 아닌가 싶기도 하다.
인천의 입구 역할을 하는 부평구의 흐름인데, 그래프상으로는 아직 바닥을 지나가지 않는 것으로 보인다. 아마도 9월에 바닥이고 10월부터 상승을 하지 않을까 조심스럽게 생각이 든다.
인천의 입구는 서울(강서, 금천구) -> 경기도(부천) -> 인천(부평구)로 이어지는 7호선 라인과 연관이 깊으며, 결국 오르는 아파트 가격때문에 밀려서 인천으로 오게되고, 그 시작 시점이 되는 곳이 부평구라 인천의 입구라고 지칭했다.
레포트를 받는 내용으로 봐서는 부평구도 전세 매물이 많이 줄어들기 시작했다고 하니, 곧 상승으로 전환될 듯 싶다.
사실, 올해 인천의 공급(입주물량)이 매우 많았던 해이다. 나도 어찌하다보니 여기에 역전세로 보증금을 돌려줘야 했었는데, 지금 생각해도 짜증이 난다.
3. 전세상승이 이어질 것인가?
내가 유료 레포트를 매주 받아 보고 있는데, 이미 여름 초입부터 전세 매물이 줄어 들기 시작했다는 레포트를 받아봤었다.
사실, 여름은 부동산에서 제일 비수기이며 부동산 중개 사무소들도 여름 휴가를 가기 때문에 더더욱 거래가 이루어지지 않는다.
지금 9월부터 움직이기 시작해서 추석 이후까지 성수기로 이어지는게 일반적인데, 강남을 중심으로 해서 초여름부터 움직이기 시작했다는 레포트를 읽었었다.
지금 수도권 주요 지역들은 매물이 엄청 많이 줄어든 것으로 보인다.
원인은 좀 더 확인을 해봐야 하겠지만,
기존 임차인의 갱신 계약이 제일 큰 것 같으며, 지금 준비해서 다른 곳으로 이사하고자 하는 임차인들이 갈 곳이 없다는게 중론인듯 싶다.
그만큼 새 집도 없다는 의미로도 보이며, 이번 가을부터 신규 임차할 아파트가 없다면 내년에는 더 심할 것이도, 내년 이후에는 더욱 더 심해질 것이다. 이 부분은 입주물량을 상세하게 얘기할 때 더 다뤄보기로 한다.
어쩌면 24년 ~ 26년은 임차인들에게 고통의 시간이 될 가능성이 높다.
4. 마치며
여기까지 대략 몇 군데만 확인해봤는데, 강남쪽은 하락이 멈추고 상승으로 전환한듯 보이고, 경기도는 몇몇 지역만 상승으로 전환된 것으로 보인다.
이번 글에는 올리지 못했지만, 과천/화성/하남/평택/성남이 대표적으로 매매, 전세 상승이 시작되었다고 본다.
하지만, 금리가 아직 안 내려간 상황에서의 상승이 있는 것으로 보이며, 단순히 수요가 많고 공급이 줄었으니 계속 상승할 것이라고 보기에는 조금 애매해 보인다.
전세의 상승은 곧 매매의 상승으로 전염된다.
