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2023년 3분기까지 전국 분양 아파트 데이터를 수집하여 입주물량을 조사하였다.
참고로, 분양물량과 입주물량을 혼용해서 사용할 예정이며 같은 의미로 사용한다고 보면 된다.
입주물량은 청약홈과 부동산114를 중심으로 하여 2주 간격으로 아파트 분양 데이터를 수집하며, 민간분양/공공분양/공공임대 등 다양한 아파트의 분양 데이터를 수집한다.
수도권을 서울을 중심으로 크게 4개 권역으로 나눴다.
각 구와 시는 서로에게 영향을 줄 수 있으며, 특정 구가 주변의 구 또는 시에 영향을 주게 된다. 그렇기 때문에 권역별로 입주 물량을 확인한다.
아래는 각 권역별로 2026년까지 분양 물량 통계를 표시한 그림이다.
1. 동남권
동남권의 핵심 지역은 강남구/서초구/송파구이며, 가장 영향을 많이 받은 지역은 강동구/성남시/과천시이다.
그 다음 영향을 받는 지역은 하남시/용인시/화성시/수원시로 보면 된다.
2024년 입주물량을 보면 핵심지역에는 강남구만 있으며, 강동구에 3천 가구정도 있으나 2025년의 1만2천 가구의 포레온(둔촌주공 아파트의 재건축)인 2024년에 입주할 가능성도 있다.
그렇기 때문에, 강동구에 인접해 있는 송파구/하남시/성남시에 매매와 전세에 영향을 줄 수 있다.
2023년 기준으로 핵심지역과 영향권에 있는 지역들은 아마도 매매, 전세 모두 상승했을 가능성이 높다. 대상은 강동구/하남시/성남시/과천시 일 것이다.
수원시/용인시/화성시는 보합 내지는 하락으로 올해를 마무리할 가능성이 높다.
2. 동북권
동북권의 핵심 지역은 성동구/광진구/마포구/용산구 정도로 보며, 영향권에 있는 지역은 은평구/구리시/남양주시 정도로 본다.
아래에도 나오지만 서울 대부분 지역이 입주할 물량이 없거나 매우 작은 입주물량이 있다.
금리에 영향을 받았기 때문에 보합 가능성이 높았던 지역은 하락으로 갈 수도 있고, 공급이 많은 지역은 하락이 되었을 가능성이 높다.
양주시/의정부시 정도가 올해 하락이였을 가능성이 높아 보인다.
3. 서남권
서남권은 핵심 지역은 마포구/영등포구/동작구/강남구/서초구이며, 과천시/안양시/광명시/부천시/고양시가 영향을 받는다.
강남구와 서초구는 강남의 중심에 위치하며, 동남권/서남권/동북권 모두에 영향을 준다고 보면 된다.
내년(2024년)에는 파주시/계양구/안양시가 입주 물량의 과다로 매매, 전세 상승이 힘들어 보인다. 물론, 금리 하락과 서울의 상승된다면 위 지역의 하락은 보합 또는 상승으로 이어질 수도 있다.
서울의 영향을 모두 받는 지역이기 떄문이다.
4. 서북권
서북권의 핵심지역은 마포구/용산구/동작구/영등포구 이며, 은평구/고양시가 영향을 받으며, 그 외 김포시와 인천 지역이 영향을 받게 된다.
5. 2023년 3분기 분양물량조사 결과 정리
2022년 가을부터 현재 2023년 9월 말까지 수도권 아파트 분양 물량은 매우 저조하다.
이유는 많다.
높은 금리, 2022년 PF 사태, 올해 LH 공사의 부실 감리와 부실 공사, 건축비의 상승 그리고 정부의 부동산 공급에 대한 낮은 대응이다.
2024년보다 2025년에 공급되는 입주 물량이 더 적기 때문에 매매, 전세 상승 확율이 높으며, 이 영향은 2026년도까지 이어질 가능성이 매우 높다.
정부가 매우 적은 공급에 따른 부동산(=아파트)의 상승을 막기 위해 무리한 정책을 내놓을 가능성이 높다.
아파트 입주물량에 대한 상세한 내용은 “08. 가격에 영향을 주는 것들(3) – 입주물량[2023년]“에서 확인할 수 있다.
앞으로 계획은 2주 간격으로 자체 조사하여 취합하는 아파트 분양 물량을 분기별로 정리하여 올려 보고자 한다.
