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실거주든 투자자든 아파트를 매수하기 쉬운 시점에 구매하고 싶다.
사실, 매수하기 쉬운 시점은 보는 관점에 따라 많이 다르겠지만, 아마도 아파트 가격이 많이 떨어져 있고 원하는 위치에 원하는 층의 아파트를 매수하고 싶어한다.
흔히들 RR이라 부르는 로얄동/로얄층이다.
투자자라면 다른 관점에서 어느 지역에 투자할 것인가에 관심이 많을 것이고, 그 지역에 어느 아파트에 투자할 것인가 관심이 많을 것이다.
그래서, 어떻게 투자할 것인가 대한 글을 정리해보고자 한다. 이번 글은 실거주자보다 투자자 관점이라고 보면 된다.
혹시나 이 글을 읽는다면 매우 주관적인 관점이라는 것을 참고했으면 한다.
1. 언제?
부동산 투자에서 “언제?”는 참 애매하다.
지난 정부에서 만들어 낸 많은 정책중에서 현재도 진행중인 취득세 중과로 인해 많은 다주택자들이 움직이지를 못하고 있다. 나 포함해서 말이다.
아…나는 돈도 없다.
그런데도, 취득세 12%에 농어촌/교육세 1.1% 해서 약 13%의 취득세를 내면서 투자하는 사람들도 있기 때문이다.
공시가 1억 이하는 알고 있으나 하지 않는 것이 좋아 보인다. 대부분 지방이고 아마도 저층 주공 아파트이기 때문에 재건축을 바라보고 있는 경우도 많아서 장기 투자를 할 텐데 말이다.
물론, 잘하시는 분들은 지방 저층 주공 아파트도 잘 투자하신다. 춘천, 평택 이정도에서는 최근에 투자에 성공(?)하신 분들도 있으니 말이다.
그리고 공시가 1억 이하는 공시가 1억이 넘는 순간부터 매수 수요가 매우 떨어질 것이다. 그래서 하지 않는다.
아무튼 언제 투자할 것인가는 어려운데, 일반적으로 매매와 전세의 갭이 붙어 있으면서 최소 1년에서 3년정도 하락을 한 지역인 그 “언제?” 투자의 고민이 되기 시작하는 시점이라고 본다.
이런 투자를 차익형 투자라고 불리기도 한다. 추후에 매매가 상승할 것이라는 믿음을 갖은 지역에 최소한의 금액으로 투자할 수 있는 시점이 오면 그 “언제?”가 되기 때문이다.
그 외에는 차익형 투자로 은행에서 레버리지 즉, 대출을 이용하여 매수 후 월세를 주는 방식이다. 이럴 경우 월세가 대출 이자(원금 포함)를 넘는 금액을 받아야 한다.
그런데, 월세 받는 차익형은 잘못하면 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사가 될 수도 있다.
지금처럼 금리가 매우 높으면 말이다. 거기다 진상 임차인을 만나면 시시콜콜한 수리부터 교체까지 월세가 아무 의미 없는 경우도 생긴다. 복불복이다.
2. 어디 지역?
2015년부터 투자를 시작했다. 일부 매도한 아파트도 있고 아직 보유하고 있는 아파트도 있다.
지역으로 보면 인천, 원주, 서산, 충주, 부산 기장, 파주 운정, 하남, 김포 그리고 이미 매도한 지역은 이천, 익산, 광양, 남양주, 파주 정도이다.
이 때는 목표가 있었다. 투자 10년 안에 20개 정도 등기를 치자는 목표말이다. 그런데, 17~18개 넘어가면서 생각이 많이 바뀌기 시작했다. 개수는 중요하지 않다! 양보다는 질이다!
이중에 사연 많은 지역도 있고, 한 번도 아파트 내부를 보지 못한 곳도 있다.
그런데, 투자하면서 공부한 결과 너무 전국적으로 할 필요가 없다. 투자금이 없다고 지방에 갈 필요도 없다. 오히려 장기간 자금이 막힌다.
투자금이 많아 여유가 있으면 위에 얘기한 모든 내용은 예외이다.
혹시나 적은 투자금으로 지방에라도 할까 하는 생각이 있다면 접어두시라 말하고 싶다. 투자금을 더 모으고 기다려서
결론만 정리하자면 수도권, 광역시 그리고 인구 최소 30만 이상의 지역만 투자했으면 한다.
그러면 인구 최소 30만 이상이라면 천안, 전주, 창원 그리고 추후에 평택이 되지 않을까 생각된다.
그리고, 경부선을 따라 삼성전자 공장이 있는 라인이면 수도권을 약간 벗어나고 시 인구가 30만이 안되어도 상관없다고 본다. 특히나 동탄 그리고 평택의 고덕신도시정도일듯 하다.
위 사진은 몇 년전 천안 KTX 근처 답사를 하면서 찍은 아파트이다. 아마도 지웰시티푸르지오였던 것 같다.
이 당시 천안은 입주물량으로 매매, 전세가 하락하고 있었고, 답사 시점의 분양 물량을 수집해 본 결과 2년후부터 입주물량이 거의 없어서 시작해서 투자 지역으로 보고 있던 지역이다.
투자금이 없어서 투자 하지 못하기도 했고, 천안에 투자할 금액이면 수도권 지역에 투자할만 곳이 있었기 때문에 답사만 했었다.
3. 어느 아파트?
어느 아파트를 투자할 것인가는 수도권과 그 외 지역을 구분해서 바라봐야 한다.
이 것은 곳 교통 그러니까 지하철이 원활히 연결이 되어 있는 가에 따라서 많이 다르며, 주변 편의시설이 있는가에 따라서도 다르다.
사실, 투자자가 아닌 일반 실거주자들이 이미 어느 아파트가 좋은지 다 알고 있다. 어디에? 아파트 가격에 말이다.
특히 지하철이 없는 지방의 경우 대장 아파트에 투자하는 것을 권장한다. 아니면, 대장 바로 밑의 아파트들 말이다.
그러면, 입지를 따지 필요가 거의 없다. 아파트 가격에 이미 입지에 따른 평가가 전부 되어 있기 때문이다.
수도권도 당연히 가격에 입지에 따른 평가가 가격이 녹여져 있다. 비싸면 비싼만큼 싸면 싼만큼 모두 다 이유가 있다.
결국, 투자자가 가진 투자금에 따라 대장을 매수하거나 대장은 아니지만 괜찮은 아파트에 투자하면 되는 것이다.
다음 번 글에는 예시로 함 어느 아파트를 선택할 지를 정리해보겠다.
호갱노노 사이트에서는 지역별로 대장 아파트를 바로 확인할 수 있으니 도움이 될 것이다. 아파트에 왕관이 있다.
4. 어떻게 투자할 것인가?
사실, 투자금인 돈이 많으면 고민을 할 필요가 없는 부분이다. 그런데, 대부분 부동산 투자를 하는 사람들은 종잣돈을 모아모아서 하기 때문에 어떻게 투자할 것인가에 대한 고민이 많을 수밖에 없다.
정답은 없다. 모범답안도 없다고 본다. 개인이 처한 상황에 따라 전부 다르기 때문이다.
그래도, 기준은 있어야 하기 때문에 정리해봤다. 적어도 남의 말을 듣고 투자하지 않았으면 한다.
내가 그랬기 때문에 그래서 시행착오가 없기를 바라는 마음이다. 나는 전문 투자자가 아니기 때문에, 아직도 배우고 듣고 수정하고 지역을 보고 답사한다.
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