목차
1. 가격(PRICE)의 결정
아파트는 공공임대가 아닌 이상 모두 가격을 갖고 있다. 그렇기 때문에 수요, 공급에 따라 아파트의 가격이 만들어진다.
자본주의에서 가장 기본에 되는 상품 또는 재화의 가격을 결정하는 기본적인 요소인 것이다. 부동산, 특히 아파트도 이에 해당된다.
내 주변에는 언론에서 만든 기사만 보고 아파트의 가격을 부녀회가 담합하여 가격을 결정한다고 하는, 어처구니 없는 얘기도 서슴치않게 얘기한다.
아파트 단지가 전체 몇 개 단지인지는 아는건가? 그리고 나도 아파트에 살지만 아파트의 부녀회가 가격을 결정 할 정도의 파워가 있나? 그럴리가 없다.
여기서 가격을 결정하는 가장 기본적인 요소는 수요와 공급이다. 물론, 단순하게 수요와 공급으로만 아파트의 가격이 결정되지 않지만 제일 먼저 고려해야 하는 요소이기는 하다.
물론, 수요/공급에 의한 가격 곡선은 제한된 환경에 의해서 만들어진 상황으로 봐야하는게 맞다.
하지만, 가격을 만드는 여러가지 외부 환경은 너무 많고 복잡하기 때문에 개인이 모두 알 수 있는 방법은 없다.
결국 가격을 만드는 외부 환경은 변수로 두고 수요와 공급을 상수로 두고 부동산 시장을 보는게 맞다고 본다.
부동산에서 호재를 이용해 가격을 올릴려고 하는 사람들이 많은데, 호재는 부동산의 가격을 만드는 추가 요소정도에 지나지 않는다.
2. 아파트의 가격(price)을 결정하는 수요와 공급은?
지금까지 공부한 내용을 바탕으로 보면 아파트의 수요는 신혼부부, 이혼한 부부, 지방에서 올라오는 신규 입사자 그리고 독립하는 자녀 정도로 본다.
매년 결혼하는 부부가 2022년 기준으로 약 19만건이고, 이혼은 약 9만건정도 된다. 결국, 결혼과 이혼이 신규 수요의 대부분을 차지한다.
이들은 대부분 새로운 집(=아파트)이 필요하다. 결국 29만 건정도의 결혼과 이혼이 있으니 대략 29만개의 수요(=집, 아파트)가 필요하다는 얘기이다.
이걸 수도권 기준으로 보면 전국 인구의 50%정도는 수도권에 살고 있으니 수도권만 봐도 약 15만개의 수용가 매년 새로 생긴다고 봐야 한다.
물론, 모든 수요가 아파트로 가지 않을 것이다. 그런데, 아파트 살던 사람들은 쉽게 벗어나지 못한다. 큰 평수에 살다가 작은 평수 못가는 것과 같다.
공급은 아파트의 준공에 따른 입주를 공급으로 본다.
공급은 미리 대략적으로 알 수는 있으나 수요는 사실 경제 상황이나 정치적인 상황에 따라 변동이 심하다.
3. 입주물량
2주 간격으로 입주물량 데이터를 수집한다. 원래는 부동산 114 사이트에서만 수집을 했었다.
그런데, 부동산114의 정책이 바뀌어서 어쩔수없이 2개의 사이트에서 데이터를 수집한다. 기본적으로는 청약홈에서 수집을 한 후 추가 데이터는 부동산114에서 수집한다.
청약홈에서는 전국 분양물량을 현재 시점으로 수집한다. 하지만 부족한 부분이 있다.
재건축이나 재개발의 경우에는 일반 분양만 물량으로 수집하여 홈페이지에 표시하고 있다. 그러면 기존 재건축, 재개발 조합원의 분양 물량을 확인할 방법이 없다.
상황에 따라서 일반 분양 물량이 전체 분양중에 10%도 안되는 경우도 많기 때문에, 실제 입주 시점의 영향을 제대로 확인할 방법이 없다. 그래서, 부동산114도 같이 본다.
부동산114에서만 재개발이나 재건축의 분양의 경우 원 조합원에 대한 분양물량을 모두 표시하고 있기 때문이다.
아파트의 가격은 매매를 통해서 최종적으로 이루어지지만, 전세 가격이 매매 가격에 많은 영향을 주기 때문에 조합원의 분양 물량도 모두 알고 있어야 나중에 문제가 없다.
수집한 데이터는 미래의 아파트 공급에 해당하기 때문에 나에게는 매우 중요한 작업이다. 일반적으로 우리나라의 아파트가 착공을 시작하면 약 30개월정도 공사 기간을 갖기 때문에 미래의 공급을 미리 알 수 있는 것이다.
그렇기 때문에 부동산(아파트)의 시장 상황을 파악하기 위해 가장 기본이 되는 공급인 입주물량 데이터를 2주 간격으로 수집한다.
다른건 몰라도 입주물량은 무조건 수집한다.
4. 마치며
사실 부동산의 공급에 관한 글은 부동산 시장을 이야기할 때 좀 더 자세히 할 예정이긴 하다. 택지지정실적과 택지공급실적 그리고 인허가 관련된 내용인데, 결국 땅에 대한 이야기이기도 하다.
근데, 오늘 그 입주물량 데이터를 수집하는 날이라 간략히(?) 작성해보았다. 세상을 바라볼 때는 기본을 보고 나서 곁가지들을 봐야 한다.
인터넷 기사보고 유투브에 누가 이렇다 저렇다라고 해서 그대로 믿으면 안된다.
자기가 직접 확인을 해야 한다.
특히…부녀회가 아파트 가격을 결정한다는 개소리를 믿음으로 가져버리면 세상을 정상적으로 바라보지 못하는 매우 큰 오류가 생기기 때문이다.
