< 목차 >
1. 부동산투자를 하는 방법
부동산투자를 하는 방법에는 여러가지가 있다.
- 제일 좋은 방법은 증여 또는 상속을 받는 방법이다. 물론, 세금을 내야 한다.
- 가장 싸게 매수할 수 있는 방법이 있다. 바로, 경매. 경매는 그 옛날 민법이 정비 되기 전에는 문신이 많이 무서운 사람들의 전유였지만, 민법 개정 이후에는 나같은 일반인도 가능하다.
- 일반적인 매수다. 뭐. 자금이 많으면 매수 금액을 모두 현금으로 지급하거나 전세를 끼고 매수를 한다. 흔히들 갭투자라고 하는데…어떤 투자 강의하는 사람들은 전세기반 투자…뭐 이런 비슷한 이름을 사용하곤 한다.
- 내 기준에는 뭐가 다른지 잘 모르겠다. 어차피 둘 다 매매,전세 금액 차이가 많이 좁혀졌을 때 적은 금액으로 투자할 수 있는 아주 좋은 기회를 준다는 것인데…
- 아…물론 반전세를 생각하고 투자하는 경우도 있다.
2. 경매
- 경매는 개인이 갖고 있는 물건지(대부분이 아파트)에 대해 대출을 했는데, 이자, 원금 또는 원금/이자를 정상적인 기간에 갚지 못할 경우 채권자가 신청을 한다.
- 여기 채권자는 대부분은 은행 또는 금융기관이다.
- 가끔 일부러 경매로 넘기기 위해 개인이 채권자가 되기도 한다.
- 뭐 사실 경매…매우 복잡한 경우도 많다.
- 분묘기지권(경매할 땅에 주인을 알 수 없는 묘가 있다), 유치권(건물 짓다만 물권에 대한 권리주장), 선수인임차인 그리고 가장 임차인…암튼 복잡스럽다.
- 대한민국법원 법원경매에서 경매 물건을 확인할 수 있다.
3. 차익을 얻기 위한 매수(전세 기반 매수, 갭투자)
- 전세 가격이 어느정도 받쳐주는 지역의 아파트를 매수할 때 사용한다.
- 월세를 통해 매월 일정 금액을 받기 보다는 미래의 아파트 가격이 상승할 것이라는 믿음이 있는 지역의 아파트를 전세 끼고 매수하여, 아파트가 상승할 때까지 기다린다.
- 투자할 금액이 준비되어야 하고, 혹시나 발생할 수 있는 역전세에 대한 금액도 일부 준비를 해야 한다.
- 이 투자를 하기 위해서는 미래의 공급을 확실히 알아야 한다. 대충 알아보다가는 맛이 간다.
- 내가 가진 물건중에도 2년 또는 4년만 마라보고 들어갔다가 6년이 넘어 8년째 강제로 갖고 있는 물건도 있다.
- 부동산투자는 어쩔 때 보면 기다림의 연속이다. 기다림에 대한 보상이 아닐까 생각한 적도 있다.
4. 수익을 얻기 위한 매수(월세)
- 차액도 기대하지만 매월 일정한 금액의 수익을 얻고자 할 때 투자하는 방법이다.
- 매수 금액 전체를 사용하는 경우도 있지만 대부분 은행의 대출을 이용한(레버리지) 투자를 일반적으로 한다.
- 대출은 정부 정책에 많은 영향을 받기 때문에 항상 할 수 있는 부분은 아니다.
- DTI, DSR, MCI, 방빼기 등 일반적인 은행에서 하는 대출과 대출 제약 그리고 대출 방법들을 알고 있어야 한다.
- 그리고…잘못하면 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사인 경우도 많다.
- 대출을 받기 때문에 지금(2023년 기준)처럼 금리가 높으면 진짜로 앞으로 남고 뒤로 밑진다.
- 쉽지 않다.
